Vou me separar e moro em imóvel locado, o que devo fazer? 

Conforme redação do artigo 12 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), nos casos de separação do casal, seja separação de fato, divórcio ou dissolução de união estável, “a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel”.
Todavia, alguns cuidados devem ser tomados especialmente pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro que deixar o imóvel e possuir seu nome incluso no contrato na qualidade de locatário.
Em que pese a dicção do artigo 12 da Lei do Inquilinato prescrever que a locação nos casos de divórcio ou dissolução de união estável seguirá automaticamente com aquele que permanecer residindo no imóvel, o parágrafo primeiro deste artigo prescreve uma formalidade, a qual se não for observada poderá gerar dor de cabeça àquele que sair da residência do casal, o qual poderá ser compelido ao pagamento de alugueres e outros encargos contratuais em atraso que em tese, seriam de responsabilidade daquele que permaneceu no imóvel.
Conforme a redação do parágrafo primeiro do artigo 12 da Lei do Inquilinato, a separação do casal deverá ser comunicada por escrito ao locador e ao fiador do contrato caso essa seja a modalidade de fiança locatícia.
A necessidade de comunicação se dá em primeiro plano, pela obrigatoriedade de notificar o locador da “mudança” de locatário, com abertura da possibilidade do locador exigir novo fiador caso entenda que aquele que consta no contrato não atenderá os fins a que se destina.
A segunda vertente da comunicação se dá pela possibilidade do fiador se exonerar da fiança em razão da mudança do locatário, considerando a hipótese de fiança dada em caráter personalíssimo ao cônjuge que saiu da residência.
Devemos lembrar ainda que a necessidade de comunicação se dá nos casos em que ambos os cônjuges ou companheiros constem como locatários no contrato ou nas hipóteses em que o contrato esteja em nome de apenas um deles e aquele que permanecer no imóvel é justamente o que não figura como locatário no contrato.
Cumpre ainda esclarecer que a jurisprudência vem timidamente reconhecendo a ilegitimidade do cônjuge que deixa o imóvel para figurar no polo passivo de ações em que ocorre a cobrança de alugueres e encargos contratuais decorrentes do inadimplemento por parte daquele que ficou morando na residência do casal.
No entanto, a tese defendida se aplica em situações nas quais o Contrato de Locação não apresenta fiador, sob o entendimento de que a notificação expressa feita ao locador possui a finalidade exclusiva de oportunizar ao proprietário do imóvel a solicitação de nova garantia locatícia, ao passo que, inexistindo fiador no contrato, torna-se inexigível a notificação.
Entretanto, como dito, o entendimento vem sendo aplicado com certa timidez pelos Tribunais, de forma que a recomendação mais correta é a de notificar o locador em qualquer circunstância com a finalidade de evitar constrições e perda patrimonial em decorrência do inadimplemento das obrigações contratuais pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro.
Ocorrendo tais perdas patrimoniais pelo pagamento de alugueres e encargos que em regra eram de responsabilidade do ex-cônjuge ou companheiro, restará àquele que foi lesado tão somente o direito de regresso em ação autônoma com a finalidade de obter o ressarcimento de seu prejuízo.
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Wagner Luiz Domakosky

Advogado, Consultor Jurídico e Ghost Writer

 

 

 

O Locatário é obrigado a pagar reparo no imóvel sem ter feito Termo de Vistoria?

O Locatário é obrigado a pagar reparo no imóvel sem ter feito Termo de Vistoria?

By Helio Caetano -

16 de setembro de 2016


O Locatário é obrigado a pagar reparo no imóvel sem ter feito Termo de Vistoria?
Das obrigações do Locador mencionadas no Art. 22 da Lei do Inquilinato duas são obrigatórias: entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. Assim, caso não seja feito o Termo de Vistoria, descabe pretensão de cobrança de reparos no imóvel locado se não realizada vistoria inicial e final, com acompanhamento do locatário e de testemunha ou fiador. Orçamentos e documentos unilaterais apresentados pelo locador, posteriormente, ao Locatário, após a sua saída do imóvel são imprestáveis para o ressarcimento do pedido. Em caso de impasse basta pedir perícia judicial no imóvel. Certamente o inquilino pagará por aquilo que deu causa e o locador pelos vícios ou defeitos já existentes no imóvel.
Confira o que diz a jurisprudência:
LOCAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. VALOR DO ALUGUEL. O valor
do aluguel devido é aquele ajustado, expressamente, no contrato de locação, pelas partes, com os reajustes legais. Não comprovado o novo valor do aluguel que teria sido acertado verbalmente pelas partes.
REPAROS NO IMÓVEL. DOCUMENTOS UNILATERAIS. AUSÊNCIA DE VISTORIA INICIAL E FINAL. Descabe pretensão de cobrança de reparos no imóvel locado se não realizada vistoria inicial e final, com acompanhamento do locatário e do fiador.
Orçamentos e documentos unilaterais são imprestáveis para o ressarcimento do pedido. VERBA HONORÁRIA PARA O PROCURADOR DA APELANTE. A verba honorária não pode estar incluída na multa contratual devida. Esta possui natureza diversa daquela. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (APELAÇÃO CÍVEL Nº 70005516729, DÉCIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL, TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RS, RELATOR: RICARDO RAUPP RUSCHEL, JULGADO EM 10/09/2003) (Destaques).
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Como a compra de um imóvel muda minha vida financeira?

ÍNDICES DE INFLAÇÃO UTILIZADOS NO REAJUSTEANUAL DE ALUGUEL

 

Nas locações de imóveis a legislação vigente determina de que forma o valor do aluguel será reajustado. Omissa a lei do inquilinato, a legislação do Plano Real determina o reajuste a cada 12 meses de contrato residencial por um dos índices que medem a inflação e somente eles podem ser utilizados.

Assim, assinado o contrato, a cada 12 meses completos, o índice constante no contrato poderá ser aplicado ao valor em vigor obtendo assim o reajuste do aluguel que vigorará por mais 12 meses sucessivamente até que as partes decidam encerra-lo.

Nos casos em que o contrato termina e se renova automaticamente por prazo indeterminado (art. 46 e 47 da lei 8.245/91) o reajuste continua a cada 12 meses, porém nos casos do artigo 46 para contratos de 30 meses ou mais o locador poderá  negociar com o locatário novo valor de aluguel. Isso ocorre porque o locador pode encerrar o contrato a qualquer tempo e assim condiciona ao locatário um novo valor pelo preço de mercado.

Os índices utilizados no reajuste de aluguel residencial e comercial são:

1 ) IGP-M – índice geral de preços do mercado. É o mais utilizado nos contratos de locação.

2 ) IPC – índice de preços ao consumidor

3 ) INPC – índice nacional de preços ao consumidor

Na prática utiliza-se o IGPM ou o INPC e ao elaborar o contrato, deve o locador averiguar qual o índice de maior rendimento. A legislação não permite reajuste determinado pelo salário mínimo nem troca durante o contrato.

A legislação não admite que o contrato conste mais de um índice. Apenas um deve ser determinado, permitindo a informação de que na sua falta o índice de maior variação seja o utilizado.

No contrato verbal o reajuste somente poderá ocorrer se o inquilino concordar, pois a lei determina que o contrato escrito seja obrigatório para conter o índice escolhido que não poderá ser determinado “de boca” pelo locador. A prova de que o locatário aceitou o reajuste é o pagamento do aluguel pelo novo valor.

As organizações que mensalmente divulgam os índices são:

    IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística 

                  FGV – Fundação Getúlio Vargas

           FIPE – Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas

Para evitar problemas o contrato escrito é a garantia das partes e deve ser o mais detalhado possível para evitar interpretações, duvidas e clausulas tornadas nulas por infringirem a legislação.

A CONTAGEM DE PRAZO NO CONTRATO DE LOCAÇÃO

                                           Muitas pessoas não sabem quando inicia e quando termina um contrato de locação. Desta forma se confundem com os prazos em meses que são estabelecidos nestes contratos.

É importante saber exatamente a data do inicio e do término e como são computado os meses para evitar problemas futuros.

Pode parecer desnecessário, mas não o é, visto que a legislação vincula determinados prazos para determinadas ações do locador e locatário. Perder os prazos em algumas situações pode ser prejuízo para ambas as partes.

 Quando então inicia e termina o contrato de locação?

O inicio e término do contrato, conforme determina o Código Civil de 2002 em seu artigo 132 § 3º, ocorrerá sempre na mesma data. Vejamos dois exemplos que não deixam dúvidas.

1) o contrato tem 30 meses de prazo e iniciou-se em 1º de outubro de 2014. Irá terminar no dia 1º de maio de 2016. Isso ocorre porque o mês de abril de 2016 tem que estar completo para que o contrato se encerre e sendo assim é preciso que se transcorra os 30 dias de junho de 2016. Da mesma forma o Código Civil determina que iniciem e terminem no mesmo dia (não mesmo mês).

 

Um exemplo nesta situação, de prejuízo ao locador. Terminado o prazo do contrato o locador tem 30 dias para solicitar ao locatário que desocupe o imóvel. Durante estes 30 dias, temos um prazo em que o contrato encerrou e não se renovou. Se o locatário não desocupar dentro destes 30 dias o locador poderá entrar com despejo judicial por término contratual. A contagem iniciou-se no dia 1º de maio de 2016. Se o locador tivesse a contagem errada dos 30 dias a locação estaria prorrogada automaticamente por prazo indeterminado (art.46 da lei 8.245/91) e ele teria que aplicar a denuncia vazia ao locatário fato que poderia conceder a este aplicar judicialmente o artigo 61 e conseguir 06 meses para desocupar o imóvel.

2) o contrato tem 12 meses de prazo  iniciou-se em 1º de março de 2013. Irá terminar em 1º de março de 2014. No caso em questão não importa quantos dias tem o mês de fevereiro e sim que ele seja utilizado em todos os seus dias.

Da mesma forma que no exemplo 01 os prazos contam para retomada do imóvel por denúncia cheia pelo locador e para que o inquilino exerça seu direito de renovação automática do contrato.

Necessário ressaltar que qualquer notificação de despejo deva ser enviada depois de terminado o prazo do contrato. Nada impede que as partes conversem e deixem previamente informado que pretendem encerrar o contrato em breve porém a notificação se faz necessária e deve ser feita quando do término do contrato ou após, nos caso em que a legislação permite.

 

Legislação

CC - Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002

Institui o Código Civil .

Art. 132. Salvo disposição legal ou convencional em contrário, computam-se os prazos, excluído o dia do começo, e incluído o do vencimento.

§ 3o Os prazos de meses e anos expiram no dia de igual número do de início, ou no imediato, se faltar exata correspondência.

QUAIS SÃO AS OBRIGAÇÕES DO INQUILINO EM RELAÇÃO AO PROPRIETÁRIO ?

QUAIS  SÃO  AS OBRIGAÇÕES  DO  INQUILINO  EM RELAÇÃO AO PROPRIETÁRIO ?


Inquilino deve tratar do imóvel com
o mesmo cuidado como se fosse seu


A relação entre locador (proprietário) e locatário (inquilino) de imóvel pode ser boa e duradoura desde que cada uma das partes entenda e cumpra exatamente as respectivas obrigações.
As obrigações do locatário estão expressamente dispostas nos doze incisos do artigo 23 da Lei 8245/91 (que trata da locação de imóvel urbano); dos quais, comentaremos adiante, algumas delas:

1º Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação. O descumprimento dessa obrigação permite a aplicação da multa e juros moratórios aplicados sobre o débito, corrigido monetariamente conforme o índice ajustado no contrato. Ocorre que a falta de pagamento autoriza, não apenas a mencionada incidência dos encargos moratórios, mas também autoriza o locador a instaurar ação de despejo por falta de pagamento, situação na qual, o locatário poderá evitar o despejo, se quitar a dívida no prazo legal.

Vale destacar que a recente Lei nº 12.112, de 09 de dezembro de 2009, alterou alguns dispositivos da Lei 8245/91, dentre eles, o artigo 59 que dispõe sobre a concessão de liminar de despejo para desocupação em 15 (quinze) dias quando a locação estiver desprovida de qualquer garantia e o locatário não pagar o aluguel ou os encargos da locação.
Em outra oportunidade, trataremos com mais detalhes sobre essa questão e as demais alterações na Lei do Inquilinato.
2º Servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a sua natureza, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu.
Nesse sentido, podemos citar como exemplo um imóvel de característica residencial, locado para essa finalidade, mas que o locatário acaba por instalar também a sua atividade empresarial, gerando consequências em relação à desvalorização do imóvel (seja por sua descaracterização, seja pelo uso nocivo dos seus equipamentos que não foram projetados para uso comercial) e, conforme o caso, em relação aos vizinhos e/ou condôminos.
3º O locatário deve restituir o imóvel no estado em que recebeu, ressalvado o desgaste decorrente do uso normal.
Por conta dessa obrigação é que se recomenda a elaboração de um laudo de vistoria no início da locação e um laudo de entrega do imóvel quando da restituição. Para que não haja maiores questionamentos, recomenda-se também, que todo e qualquer dano ou defeito no imóvel seja imediatamente levado a conhecimento do locador para que, posteriormente, essa omissão não lhe seja prejudicial.
4º Cabe ao locatário pagar as despesas ordinárias de condomínio.
São ordinárias as despesas condominiais necessárias à respectiva administração como, por exemplo, os salários e os encargos trabalhistas dos funcionários do condomínio, o consumo de água e luz e força das áreas comuns, limpeza, conservação e pintura das dependências comuns, manutenção e conservação das instalações elétricas, de segurança e hidráulicas, manutenção e conservação de elevadores.
Aliás, cabe aqui destacar que a lei também determina que o locatário de imóvel integrante de um condomínio deve obedecer às regras da respectiva convenção e do regimento interno. Portanto, mesmo não sendo proprietário do imóvel, cabe ao locatário obedecer integralmente às regras dispostas na convenção de condomínio e no regimento interno sob pena de caracterizar infração e sujeitar-se à rescisão do contrato, sem prejuízo de aplicação da respectiva multa contratual.
5º Duas outras obrigações pecuniárias correm por conta do locatário, mas que merecem especial atenção.
Refiro-me ao rateio do saldo devedor e à reposição de fundo de reserva. Para ambos os casos, o locatário somente poderá ser responsável pelo seu pagamento se referentes ao período do contrato de locação.
Relacionadas assim, as obrigações de locador e locatário, em próxima oportunidade trataremos das conseqüências para quem desrespeita tais obrigações.

(As informações aqui prestadas não possuem a capacidade de responder a consultas jurídicas específicas que, por sua vez, deverão ser respondidas por profissional de confiança do interessado.)

 Marcelo Manhães de Almeida é advogado, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP e membro do Conpresp.

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