DONO DO IMÓVEL

Aprovada notificação de fiador por atraso de aluguel

A Comissão de Defesa do Consumidor aprovou, na quarta-feira (17/8), projeto que obriga o dono de imóvel a notificar o fiador sempre que o inquilino deixar de pagar dois aluguéis consecutivos. A proposta altera a Lei do Inquilinato (8.245/91). Segundo o texto aprovado, se o fiador não for informado da inadimplência, a fiança será extinta.

O parecer foi apresentado pela deputada Iracema Portella (PP-PI) na forma de um substitutivo aos projetos de lei 2074/99 e 4459/01, de autoria, respectivamente, do deputado Jaime Martins (PR-MG) e da ex-deputada Alcione Athayde (RJ). No seu parecer, Iracema Portella pediu a rejeição das demais propostas que tramitam em conjunto, inclusive a principal (PL 693/99), que acaba com a exigência de fiador nos contratos de locação de imóvel.

Os Projetos 2074 e 4459 determinam a notificação de inadimplência, mas definem prazos diferentes. O primeiro exige que o fiador seja informado após três aluguéis atrasados. O segundo projeto obriga a notificação após 15 dias de atraso. A relatora definiu um número intermediário (dois aluguéis seguidos).

“Quanto antes o fiador for avisado, mais fácil será a solução da inadimplência”, disse a relatora. Ela afirmou ainda que a notificação dará mais segurança à relação de inquilinato.


O PL 693 e os apensados tramitam em caráter conclusivo e serão analisados agora na Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania. Com informações da Agência Câmara de Notícias.

Revista Consultor Jurídico, 20 de agosto de 2011

Câmara aprova novas regras para locação de imóveis

Foi aprovada esta semana, em caráter conclusivo, a proposta que incorpora à Lei do Inquilinato (8.245/1991) os chamados contratos built to suit (de imóveis construídos ou reformados sob encomenda). Pela proposta, os termos desse tipo de locação serão pactuados livremente pelas partes nos contratos. O projeto seguirá para análise do Senado, caso não haja recurso para que sua tramitação passe pelo Plenário. A Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania da Câmara dos Deputados foi responsável pela aprovação. Foi aprovado substitutivo do relator, deputado Ricardo Berzoini (PT-SP), ao Projeto de Lei 6562/2009, do deputado Carlos Bezerra (PMDB-MT).

De acordo com o texto aprovado, pelo prazo estipulado para duração da locação do imóvel, o proprietário não poderá solicitá-lo de volta. Ao locatário, no entanto, o projeto concede a possibilidade de romper o contrato antecipadamente, desde que pague o valor correspondente aos aluguéis devidos até o fim do prazo acordado.

O projeto deixa explícito ainda que essas regras valem apenas para imóveis construídos sob encomenda ou que sofram reforma “substancial” requerida pelo locatário. Deixa claro ainda que os contratos de locação devam ser registrados no registro de títulos e documentos da situação do imóvel.

O projeto original apenas retira expressamente os contratos de locação de imóveis construídos ou reformados sob medida da Lei do Inquilinato. O projeto também não especifica o tipo de reforma, como faz o texto aprovado. Na elaboração do texto final, o relator aproveitou praticamente na íntegra o PL 356/2011, do deputado licenciado Julio Lopes (PP-RJ). Com informações da Assessoria de Imprensa da Câmara dos Deputados.

PL 6562/2009

PL 356/2011

Revista Consultor Jurídico, 13 de abril de 2012

CONTRATOS DE LOCAÇÃO

Limitações à autonomia da vontade na Lei do Inquilinato

Por Marcelo Rodrigues

Em razão do interesse social que visavam tutelar, as inúmeras leis de natureza locatícia que já vigeram no Brasil, pouca ou nenhuma preocupação demonstraram em garantir a autonomia da vontade de locadores e locatários quando da celebração do contrato.

Salvo num ou noutro detalhe, as inúmeras “Leis do Inquilinato” que já vigeram delimitaram de forma rígida as condições das locações, impondo prazos mínimos, limitando a retomada do imóvel e as condições de reajustamento do locativo, dentre outros tópicos que julgaram de interesse público (e social) resguardar.

No que se refere ao relacionamento entre empreendedores e lojistas de shopping centers, ao contrário, o legislador da atual “Lei do Inquilinato” (Lei 8.245/1991), mais precisamente no artigo 54, acabou por sucumbir à realidade econômica e às especificidades do negócio e delegou aos protagonistas dos centros de compras — lojistas e empreendedores — ainda que em parte, a tarefa de definir as cláusulas e condições que julgassem mais adequadas ao sucesso do empreendimento.

O artigo 54 da Lei 8.245/1991 estabelece o seguinte: “nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.”

Reconheceu o legislador, em suma, que a relação empresarial existente entre locador e locatários de shopping centers, em grande parte, não necessitava da rígida tutela legal que era dispensada aos demais destinatários da Lei do Inquilinato, por conta do diminuto interesse público nesses casos, evidentemente se comparado ao existente nas questões atinentes à moradia, também reguladas pela lei em questão.

A autonomia da vontade validada pelo artigo 54 da Lei 8.245/1991, vale ressaltar, não é irrestrita e ilimitada. Ao contrário, restringe-se às estipulações de natureza econômica voltadas a suprir as condições especialíssimas do negócio.

Assim, evidentemente, nula seria a disposição contratual que, por exemplo, impedisse a revisão do aluguel a cada triênio ou a renovação compulsória da locação. Igualmente nula, a cláusula que permitisse a retomada do imóvel locado independentemente de ação judicial, dentre outros tópicos. O ilustre magistrado e professor Sylvio Capanema de Souza^[1], ao analisar o artigo 54 da Lei 8.245/91, destaca o seguinte:
“Poderíamos citar muitas outras disposições contratuais, que procuram preservar a filosofia de trabalho de produção em que se baseia um shopping center. Estas disposições não chegam a descaracterizar o contrato retirando-lhe a natureza jurídica de locação,mas criam diferenças significativas, que exigem tratamento legal também diverso.
São estas condições especiais de conteúdo puramente econômico, que o artigo 54 preserva, até para que o próprio empreendimento sobreviva.
É evidente que não poderia prevalecer uma cláusula que afrontasse os objetivos fundamentais da lei, especialmente o que permite a ação renovatória. O que a lei admite, ainda que fugindo ao sistema comum, são as disposições atípicas, mas de índole econômica, que as partes livremente pactuam de acordo com a realidade e a experiência do mercado.”

Contrariamente, são consideradas válidas as estipulações contratuais estabelecendo critérios atípicos de cálculo do aluguel mensal e das despesas comuns; as que permitem ao empreendedor auditar as vendas do lojista, dentre outras típicas das relações jurídicas presentes no interior dos centros de compras e que seriam questionáveis — ou até impossíveis — no âmbito das demais locações reguladas pela mesma lei.

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[1] - A Nova Lei do Inquilinato Comentada, 3ª Edição, Editora Forense, 1993, pág. 203, Destaques não originais.

Revista Consultor Jurídico, 29 de agosto de 2012

 

Salas comerciais podem ter se tornado mau investimento

Excesso de oferta, precificação incorreta e más perspectivas econômicas podem derrubar a rentabilidade de novas salas comerciais em alguns bairros de São Paulo (18/08/2012)

Júlia Wiltgen é editora assistente de finanças pessoais de EXAME.com, responsável pelo canal Seu Dinheiro.
Seu e-mail é julia.wccosta@abril.com.br

Julia Wiltgen, de

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Até 2007, o mercado de imóveis corporativos em São Paulo se concentrava no segmento de lajes corporativas de alto padrão, chamadas “triple A” (AAA). De lá para cá, a escassez de imóveis AA ou A, com salas menores, levou as incorporadoras a lançarem um grande número de empreendimentos em bairros sem tradição comercial – predominantemente residenciais até então. Mas o que parecia um bom negócio inclusive para o investidor pessoa física, que investir diretamente nesse tipo de imóvel, pode acabar se revelando um “mico”.“Especialmente nos anos 2010 e 2011 foram lançados muitos edifícios. Alguns bairros estão inflados, pois não tinham nenhum empreendimento e de repente pipocaram vários, que vão concorrer uns com os outros. Uma boa fatia desses escritórios entra no mercado para locação, e vai haver um provável encalhe em alguns bairros. A consequência é que o preço do aluguel vai cair para se tornar mais competitivo”, explica Luís Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp).

Os problemas das salinhas
Para João da Rocha Lima, professor do núcleo o de Real Estate da Poli-USP, não só foram lançados muitos empreendimentos como também foram exagerados os preços de venda e os valores estimados dos aluguéis. “Os imóveis foram precificados de acordo com uma expectativa de aluguel muito alta, baseada em um momento em que os preços dos aluguéis estavam no pico”, diz o especialista. Ele se refere aos anos de 2010 e 2011, que serviram como base para estimar o aluguel de boa parte das salinhas comerciais lançadas recentemente.
Segundo ele, os empreendimentos que forem entregues do segundo semestre de 2012 em diante provavelmente estarão caros e com uma precificação de aluguel muito elevada, insustentável no longo prazo. O professor inclusive alertou para a formação de uma bolha das salinhas comerciais em meados do ano passado, em uma carta trimestral do Núcleo de Real Estate da Poli-USP ao público.
Lima explica que, para valer a pena, o investimento em um imóvel comercial deve gerar uma renda com aluguel relativamente estável por um período longo de tempo, que deve ser de pelo menos 20 anos. Ele diz que pode levar até uns 12 ou 15 anos apenas para se recuperar um investimento em uma sala comercial. “Se você considerar as previsões econômicas para os próximos dois anos, você sabe que não vai haver grandes demandas por novos espaços. A tendência é que os aluguéis venham para baixo. Quem está investindo agora está admitindo que o aluguel vai se manter alto nos próximos 20 anos”, diz o professor.

Além da grande oferta, da precificação possivelmente equivocada e do cenário econômico pouco animador para manter patamares elevados de aluguel, há ainda um quarto fator para prejudicar os valores dos aluguéis das salinhas comerciais, e que diz respeito a um risco intrínseco ao negócio. Um edifício cheio de salas comerciais pode não se manter competitivo ao longo de 20 anos, tornando-se ultrapassado frente a empreendimentos mais modernos, ou mesmo passando a receber inquilinos que deteriorem a imagem das demais unidades.
Além disso, são inúmeros os proprietários e os inquilinos, o que torna toda decisão e resolução de problemas mais difícil e pode impactar negativamente na competitividade de longo prazo do empreendimento. “O proprietário não tem domínio sobre a qualidade do produto. O domínio é do edifício. Se houver perda de qualidade do empreendimento, o proprietário é apenas um de centenas de outros. Qualquer questão, inclusive sobre reforma, deve ser resolvida em assembleia”, explica João da Rocha Lima.
Em função de tudo isso, o professor estima uma queda de preços de aluguéis já daqui a uns dois anos. “Se você tem uma onda de baixa ao longo do ciclo de vida, ocorre uma concorrência predatória dentro do próprio empreendimento, fora a concorrência com edifícios da mesma região. As eventuais vacâncias representam custo, sem renda”, lembra.
Para ele, um valor mais justo e rentável do aluguel nas regiões comerciais de São Paulo atualmente giraria em torno de 70 reais o metro quadrado, para um valor de investimento em torno de 6.500 a 7.000 reais o metro quadrado. Lembrando que a rentabilidade de um investimento imobiliário deve ser ao menos superior à poupança: cerca de 0,5% ao mês ou 6% ao ano. “Acontece que houve empreendimentos lançados com expectativa de aluguel de 120, 140 reais. Em áreas mais badaladas, chegaram a mais de 200 reais”, observa Lima.
Os bairros que inspiram cautela
Mas são os bairros sem tradição de imóveis corporativos e comerciais que inspiram mais cautela. O mote desses lançamentos era justamente que os novos empreendimentos comerciais de médio padrão ficassem perto de onde as pessoas moram. Contudo, houve um número expressivo de lançamentos em alguns desses bairros, o que pode ocasionar uma forte queda nos valores dos aluguéis. “O retorno pode cair para uma ordem de 0,5% ao mês, o que, especialmente para este segmento, é baixo”, diz Luís Paulo Pompéia, da Embraesp. Ou seja, algo como um aluguel de 3.000 reais para uma sala de 600.000 reais, o que ele já considera um produto não muito fácil se alugar.
De acordo com o banco de dados da Embraesp, de janeiro de 2007 a junho de 2012, foram lançadas 22.943 salas comerciais em São Paulo com até 100 metros quadrados. Veja a seguir quais os bairros que inspiram mais cautela do investidor, segundo o diretor da Embraesp, Luís Paulo Pompéia, em função do número aparentemente excessivo de lançamentos nos últimos anos:
Pinheiros
Lançados 12 empreendimentos com 1.930 unidades. Pinheiros seja talvez o bairro que mereça mais atenção. Para Luís Paulo Pompéia, haverá problema de liquidez na região por oferta excessiva e preços que ele considera altíssimos: de 16.000 a 19.000 reais o metro quadrado. Além de não ter tradição de escritórios, Pinheiros está relativamente próximo ao Itaim e à região da Faria Lima, muito mais tradicionais. O diretor da Embraesp acredita que a passagem da linha 4-Amarela de metrô pelo bairro e a renovação do Largo da Batata podem estar contribuindo para inflar os preços.
Santana Lançados 8 empreendimentos com 1.413 salas. Embora os preços estejam dentro da normalidade, entre 4.700 e 9.800 reais por metro quadrado, pode-se considerar um número alto de unidades.
Aclimação
Lançados 5 empreendimentos de 544 salas, com previsão de entrega entre março de 2013 e maio de 2015. “A Aclimação era um bairro predominantemente residencial, sem tradição nesse tipo de empreendimento. Em 2014 pode ocorrer algum excesso de oferta”, diz Pompéia.
Bela Vista Lançados 4 empreendimentos, um deles na Avenida Paulista, de 653 salas. Apenas um imóvel tem previsão de entrega para janeiro de 2015; o resto já está em vias de conclusão. “Pode ocorrer algum problema de falta de liquidez já neste ano. A região da Paulista já tem uma quantidade expressiva de conjuntos comerciais usados”, diz o diretor da Embraesp.
Brooklin
Lançados 7 empreendimentos, de 1.555 salas. Uma boa parte deles prevista para 2014. Apesar de o bairro, que também é bastante residencial, ter tradição nesse tipo de empreendimento, Pompéia considera a quantidade de lançamentos um pouco acima do normal para a região. “A menor sala tem 23,19 metros quadrados. É uma ‘micro’ sala. Deve ainda ter um banheiro. A maior delas tem 72 metros quadrados”, observa.
Moema
Lançados 8 empreendimentos com 934 salas. “O bairro tem alguma tradição comercial, mas não costumava ter grande número de lançamentos de escritórios pequenos. Então parece ser uma quantidade um pouco alta. E certamente haverá outros empreendimentos no bairro com mais de 100 metros quadrados”, diz Pompéia.
Morumbi
Lançados 4 empreendimentos com 1.291 salas. Não é um número muito expressivo de empreendimentos, mas sim de salas. Há, portanto, uma grande concentração: 270 unidades em um empreendimento, 298 unidades em outro e 500 unidades em outro. Para Luís Paulo Pompéia, essa concentração pode levar a uma certa dificuldade de liquidez.
Perdizes
Lançados 5 empreendimentos de 1.067 salas, a maioria prevista para o período entre agosto de 2013 e maio de 2014. Pompéia considera o número de lançamentos alto para o bairro, embora o preço do metro quadrado não seja tanto, variando entre 6.600 e 10.000 reais. “No começo de 2014 pode começar a ocorrer algum problema de ocupação. Ou será difícil vender, ou será difícil alugar”, acredita.
Vila Leopoldina
Foram lançadas 1.770 unidades, número considerado um pouco alto por Luís Paulo Pompéia. Para ele, o bairro inspira cautela, ainda que tenha vocação para empreendimentos comerciais de qualquer porte, por sua boa localização. O bairro tem fácil acesso para as Marginais Pinheiros e Tietê, assim como para as Rodovias Castelo Branco, Anhanguera e Bandeirantes. Além disso, conta com a proximidade de estações de trem e metrô. Ainda assim, em função do grande número de unidades, o sucesso de um investimento na região pode depender de detalhes, como o número de vagas na garagem.
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