ÍNDICES DE INFLAÇÃO UTILIZADOS NO REAJUSTEANUAL DE ALUGUEL

 

Nas locações de imóveis a legislação vigente determina de que forma o valor do aluguel será reajustado. Omissa a lei do inquilinato, a legislação do Plano Real determina o reajuste a cada 12 meses de contrato residencial por um dos índices que medem a inflação e somente eles podem ser utilizados.

Assim, assinado o contrato, a cada 12 meses completos, o índice constante no contrato poderá ser aplicado ao valor em vigor obtendo assim o reajuste do aluguel que vigorará por mais 12 meses sucessivamente até que as partes decidam encerra-lo.

Nos casos em que o contrato termina e se renova automaticamente por prazo indeterminado (art. 46 e 47 da lei 8.245/91) o reajuste continua a cada 12 meses, porém nos casos do artigo 46 para contratos de 30 meses ou mais o locador poderá  negociar com o locatário novo valor de aluguel. Isso ocorre porque o locador pode encerrar o contrato a qualquer tempo e assim condiciona ao locatário um novo valor pelo preço de mercado.

Os índices utilizados no reajuste de aluguel residencial e comercial são:

1 ) IGP-M – índice geral de preços do mercado. É o mais utilizado nos contratos de locação.

2 ) IPC – índice de preços ao consumidor

3 ) INPC – índice nacional de preços ao consumidor

Na prática utiliza-se o IGPM ou o INPC e ao elaborar o contrato, deve o locador averiguar qual o índice de maior rendimento. A legislação não permite reajuste determinado pelo salário mínimo nem troca durante o contrato.

A legislação não admite que o contrato conste mais de um índice. Apenas um deve ser determinado, permitindo a informação de que na sua falta o índice de maior variação seja o utilizado.

No contrato verbal o reajuste somente poderá ocorrer se o inquilino concordar, pois a lei determina que o contrato escrito seja obrigatório para conter o índice escolhido que não poderá ser determinado “de boca” pelo locador. A prova de que o locatário aceitou o reajuste é o pagamento do aluguel pelo novo valor.

As organizações que mensalmente divulgam os índices são:

    IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística 

                  FGV – Fundação Getúlio Vargas

           FIPE – Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas

Para evitar problemas o contrato escrito é a garantia das partes e deve ser o mais detalhado possível para evitar interpretações, duvidas e clausulas tornadas nulas por infringirem a legislação.

A CONTAGEM DE PRAZO NO CONTRATO DE LOCAÇÃO

                                           Muitas pessoas não sabem quando inicia e quando termina um contrato de locação. Desta forma se confundem com os prazos em meses que são estabelecidos nestes contratos.

É importante saber exatamente a data do inicio e do término e como são computado os meses para evitar problemas futuros.

Pode parecer desnecessário, mas não o é, visto que a legislação vincula determinados prazos para determinadas ações do locador e locatário. Perder os prazos em algumas situações pode ser prejuízo para ambas as partes.

 Quando então inicia e termina o contrato de locação?

O inicio e término do contrato, conforme determina o Código Civil de 2002 em seu artigo 132 § 3º, ocorrerá sempre na mesma data. Vejamos dois exemplos que não deixam dúvidas.

1) o contrato tem 30 meses de prazo e iniciou-se em 1º de outubro de 2014. Irá terminar no dia 1º de maio de 2016. Isso ocorre porque o mês de abril de 2016 tem que estar completo para que o contrato se encerre e sendo assim é preciso que se transcorra os 30 dias de junho de 2016. Da mesma forma o Código Civil determina que iniciem e terminem no mesmo dia (não mesmo mês).

 

Um exemplo nesta situação, de prejuízo ao locador. Terminado o prazo do contrato o locador tem 30 dias para solicitar ao locatário que desocupe o imóvel. Durante estes 30 dias, temos um prazo em que o contrato encerrou e não se renovou. Se o locatário não desocupar dentro destes 30 dias o locador poderá entrar com despejo judicial por término contratual. A contagem iniciou-se no dia 1º de maio de 2016. Se o locador tivesse a contagem errada dos 30 dias a locação estaria prorrogada automaticamente por prazo indeterminado (art.46 da lei 8.245/91) e ele teria que aplicar a denuncia vazia ao locatário fato que poderia conceder a este aplicar judicialmente o artigo 61 e conseguir 06 meses para desocupar o imóvel.

2) o contrato tem 12 meses de prazo  iniciou-se em 1º de março de 2013. Irá terminar em 1º de março de 2014. No caso em questão não importa quantos dias tem o mês de fevereiro e sim que ele seja utilizado em todos os seus dias.

Da mesma forma que no exemplo 01 os prazos contam para retomada do imóvel por denúncia cheia pelo locador e para que o inquilino exerça seu direito de renovação automática do contrato.

Necessário ressaltar que qualquer notificação de despejo deva ser enviada depois de terminado o prazo do contrato. Nada impede que as partes conversem e deixem previamente informado que pretendem encerrar o contrato em breve porém a notificação se faz necessária e deve ser feita quando do término do contrato ou após, nos caso em que a legislação permite.

 

Legislação

CC - Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002

Institui o Código Civil .

Art. 132. Salvo disposição legal ou convencional em contrário, computam-se os prazos, excluído o dia do começo, e incluído o do vencimento.

§ 3o Os prazos de meses e anos expiram no dia de igual número do de início, ou no imediato, se faltar exata correspondência.

QUAIS SÃO AS OBRIGAÇÕES DO INQUILINO EM RELAÇÃO AO PROPRIETÁRIO ?

QUAIS  SÃO  AS OBRIGAÇÕES  DO  INQUILINO  EM RELAÇÃO AO PROPRIETÁRIO ?


Inquilino deve tratar do imóvel com
o mesmo cuidado como se fosse seu


A relação entre locador (proprietário) e locatário (inquilino) de imóvel pode ser boa e duradoura desde que cada uma das partes entenda e cumpra exatamente as respectivas obrigações.
As obrigações do locatário estão expressamente dispostas nos doze incisos do artigo 23 da Lei 8245/91 (que trata da locação de imóvel urbano); dos quais, comentaremos adiante, algumas delas:

1º Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação. O descumprimento dessa obrigação permite a aplicação da multa e juros moratórios aplicados sobre o débito, corrigido monetariamente conforme o índice ajustado no contrato. Ocorre que a falta de pagamento autoriza, não apenas a mencionada incidência dos encargos moratórios, mas também autoriza o locador a instaurar ação de despejo por falta de pagamento, situação na qual, o locatário poderá evitar o despejo, se quitar a dívida no prazo legal.

Vale destacar que a recente Lei nº 12.112, de 09 de dezembro de 2009, alterou alguns dispositivos da Lei 8245/91, dentre eles, o artigo 59 que dispõe sobre a concessão de liminar de despejo para desocupação em 15 (quinze) dias quando a locação estiver desprovida de qualquer garantia e o locatário não pagar o aluguel ou os encargos da locação.
Em outra oportunidade, trataremos com mais detalhes sobre essa questão e as demais alterações na Lei do Inquilinato.
2º Servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a sua natureza, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu.
Nesse sentido, podemos citar como exemplo um imóvel de característica residencial, locado para essa finalidade, mas que o locatário acaba por instalar também a sua atividade empresarial, gerando consequências em relação à desvalorização do imóvel (seja por sua descaracterização, seja pelo uso nocivo dos seus equipamentos que não foram projetados para uso comercial) e, conforme o caso, em relação aos vizinhos e/ou condôminos.
3º O locatário deve restituir o imóvel no estado em que recebeu, ressalvado o desgaste decorrente do uso normal.
Por conta dessa obrigação é que se recomenda a elaboração de um laudo de vistoria no início da locação e um laudo de entrega do imóvel quando da restituição. Para que não haja maiores questionamentos, recomenda-se também, que todo e qualquer dano ou defeito no imóvel seja imediatamente levado a conhecimento do locador para que, posteriormente, essa omissão não lhe seja prejudicial.
4º Cabe ao locatário pagar as despesas ordinárias de condomínio.
São ordinárias as despesas condominiais necessárias à respectiva administração como, por exemplo, os salários e os encargos trabalhistas dos funcionários do condomínio, o consumo de água e luz e força das áreas comuns, limpeza, conservação e pintura das dependências comuns, manutenção e conservação das instalações elétricas, de segurança e hidráulicas, manutenção e conservação de elevadores.
Aliás, cabe aqui destacar que a lei também determina que o locatário de imóvel integrante de um condomínio deve obedecer às regras da respectiva convenção e do regimento interno. Portanto, mesmo não sendo proprietário do imóvel, cabe ao locatário obedecer integralmente às regras dispostas na convenção de condomínio e no regimento interno sob pena de caracterizar infração e sujeitar-se à rescisão do contrato, sem prejuízo de aplicação da respectiva multa contratual.
5º Duas outras obrigações pecuniárias correm por conta do locatário, mas que merecem especial atenção.
Refiro-me ao rateio do saldo devedor e à reposição de fundo de reserva. Para ambos os casos, o locatário somente poderá ser responsável pelo seu pagamento se referentes ao período do contrato de locação.
Relacionadas assim, as obrigações de locador e locatário, em próxima oportunidade trataremos das conseqüências para quem desrespeita tais obrigações.

(As informações aqui prestadas não possuem a capacidade de responder a consultas jurídicas específicas que, por sua vez, deverão ser respondidas por profissional de confiança do interessado.)

 Marcelo Manhães de Almeida é advogado, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP e membro do Conpresp.

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O que de fato mudou com a nova Lei do Inquilinato?

Grande parte dos litígios entre proprietários e inquilinos devem-se à falta de pagamento.
As melhores condições de crédito e garantia previstas  na lei devem estimular esse mercado.

Em 09 de dezembro de 2009, o Presidente da República sancionou a Lei no 12.112, que teve por origem o projeto de lei no 140 de 2009 - ou PLC 140/09 -, de autoria do deputado federal José Carlos Araújo, alterando a Lei no 8245 que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos.
O PLC 140/09 alterava 14 artigos da Lei 8245/91 (artigos 4º, 12º, 13º, 39º, 40º, 52º, 59º, 62º, 63º, 64º, 68º, 71º, 74º e 75º). Desses, foram vetadas pela presidência da república as alterações sobre os artigos 13o, 52o, 74o e 75o. Mostramos abaixo as alterações aprovadas pelo executivo com um breve comentário.


Artigo 4º Trata do rompimento do contrato pelo locatário. A nova redação determina que seja paga multa em proporção ao período de cumprimento do contrato, ou, caso não exista esse acordo, a que for judicialmente estipulada.
Artigo 12º Além de substituir o termo “sociedade concubinária” por “união estável”, a nova redação do artigo 12 explicita que a locação residencial prosseguirá com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel em caso de separação. O texto original da Lei 8245/91 menciona apenas “locação”, enquanto que o novo texto trata da “locação residencial”, o que nos parece mais apropriado.
O artigo também prevê que dissoluções familiares e a morte do locatário devem ser informadas por escrito ao locador e, se for o caso, ao fiador, para transferência da locação. O fiador tem 30 dias, a contar do recebimento da comunicação, para exonerar-se de suas responsabilidades, mas continua a responder pelo crédito por um período de 120 dias.
Vale aqui uma crítica quanto à estipulação de uma obrigação para a qual não se tem clareza: a penalidade decorrente de sua eventual infração. E se o locatário não comunicar a transferência da locação dentro do prazo de 30 dias? Poderia o locador caracterizar o fato como infração de contrato e, assim, denunciar a locação e despejá-lo do imóvel? Caberia cobrança da multa contratual.
Parece-nos que o locador poderia, em tese, não reconhecer a transferência e despejar o ocupante; ou ainda, reconhecer a transferência, mesmo que comunicada fora do prazo, mas aplicar a multa contratual por infração a dispositivo legal.
Quanto à falta de comunicação ao fiador, caberia a este tentar se valer da prerrogativa de exonerar-se das responsabilidades da fiança adotando, no entanto, como data inicial de sua desoneração aquela a partir da qual deveria o ocupante haver comunicado o fato a ele.
Artigo 39º A nova redação desse artigo ratifica a Lei 8245/91 e reafirma que garantias prestadas em um contrato de locação continuam em vigor mesmo depois de o prazo do contrato expirar - ou seja, que a locação continue a vigorar pelo chamado “prazo indeterminado” -, estendendo-se até a efetiva devolução do imóvel.
Artigo 40º Referente à substituição do fiador, teve o termo “recuperação judicial” (nova forma de concordata trazida com a nova Lei de Falências) acrescentado ao texto, assim como um inciso que garante ao fiador o direito de se desonerar nos casos de locação que vigoram por prazo indeterminado. Foi acrescentado ainda o parágrafo que deu ao locador a prerrogativa de notificar o locatário para apresentar, no prazo de 30 dias, nova garantia, sob pena de perder a locação.
Artigo 59º Trata das ações de despejo e sofreu mudanças significas no que se refere às situações para concessão de liminares para desocupação do imóvel no prazo de 15 dias:
• necessidade de realização de reparos urgentes no imóvel determinados pelo poder público;
• término do prazo de 30 dias para o locatário apresentar nova garantia locatícia;
• término do prazo da locação não-residencial e instauração da ação de despejo dentro do prazo de 30 dias a contar da data final do contrato;
• falta de pagamento de aluguel e dos respectivos encargos nos casos de locação desprovida de garantia. Neste caso, o novo texto prevê a possibilidade de quitação da dívida, cabendo ao locatário efetuar o pagamento integral no prazo de 15 dias concedidos para a desocupação voluntária.
Artigo 62º Importantes alterações nos dispositivos que tratam das ações de despejo por falta de pagamento foram introduzidas e provavelmente servirão para reduzir a morosidade dos processos judiciais:

• o despejo poderá ser decretado se o locatário deixar de pagar, não apenas o aluguel, mas quaisquer outros tipos de encargos da locação, bem como o aluguel provisório ou as diferenças de aluguéis;
• a lei passou a autorizar a cumulação da ação de despejo por falta de pagamento com a cobrança dos aluguéis e demais encargos vencidos e não pagos. Nesse caso, o locatário será responde ao pedido de rescisão da locação, e o locatário e o fiador respondem ao pedido de cobrança;
• fica estabelecido o prazo de 15 dias, contados a partir da data da citação, para que locatário e fiador façam o pagamento do débito atualizado;
• a nova redação da lei também não dá ao locatário a possibilidade de quitar uma nova dívida caso já tenha utilizado esse recurso nos 24 meses anteriores à ação.

Artigo 63º Estabelece que julgada a ação de despejo, o juiz fixará o prazo de 30 dias para a desocupação voluntária do imóvel. Entretanto, o parágrafo primeiro deste artigo reduz o prazo para 15 dias caso:

• tenham decorrido mais de quatro meses entre a citação e a sentença de 1o instância;
• o despejo tenha sido decretado com fundamento em infração de cláusula contratual ou falta de pagamento
• em casos de locação por prazo indeterminado em que o proprietário já tenha denunciado a locação e concedido o prazo de 30 dias para desocupação do imóvel.

Artigo 64º Ao tratar da caução a ser prestada nos casos de execução provisória de sentença que decretar o despejo do locatário, o novo texto reduziu o valor para não inferior a seis meses e nem superior a 12 meses do aluguel. (A execução da sentença é provisória porque foi dada em primeira instância e pode ser alterada por recurso de apelação. Porém, como até o julgamento da apelação o despejo já foi executado, o locador deve pagar uma caução para indenização do locatário despejado.) Também foi ampliada a aplicação dessa caução para todas as hipóteses de despejo fundado em infração de cláusula contratual ou falta de pagamento.
Artigo 68º Além de adequar a terminologia do rito sumário (e não mais sumaríssimo), o novo texto altera o inciso II do artigo 68 e deixa mais claro a aplicação do chamado aluguel provisório que passa a ser fixado em audiência de conciliação, e não de instrução e julgamento. (Em uma ação para revisão de um aluguel, o juiz determina um valor provisório até que haja uma conclusão com a definição do valor definitivo.) As alterações nos incisos IV e V deste artigo, de caráter processual, também atendem melhor a expectativa de maior celeridade no julgamento da questão.
Artigo 71º Responsável pela definição das condições renovação dos contratos, traz uma única alteração e agora obriga o locatário a comprovar a idoneidade financeira do fiador, ainda que seja o mesmo que tenha garantido o contrato a ser renovado.

Conclusão

Vale observar que as situações de litígio entre proprietários e inquilinos, nos últimos anos, restringem-se, na maioria das vezes, na questão da falta de pagamento do aluguel e respectivos encargos. Há cada vez menos ações judiciais que tenham por objeto a revisão do valor do aluguel, despejo por infração contratual e despejo ordinário.
Portanto, havendo melhores condições de satisfação do crédito proveniente de contrato de locação, e estando a própria locação resguardada por uma efetiva garantia, não resta dúvida que mais imóveis serão disponibilizados ao mercado, facilitando a escolha pelo locatário e a própria negociação do valor.
Em paralelo, há também a expectativa da redução dos juros que, se mantidos na casa de 7% a 8% ao ano, servem como mais um estimulo para que os investidores destinem seus recursos para o mercado da locação, na medida em que podem obter rendimentos anuais entre 8% e 10%, além do fato de ter um patrimônio que, historicamente, acompanha a correção monetária dos índices inflacionários. Ademais, se a locadora for pessoa jurídica, esta poderá adotar o regime do lucro presumido e ser tributada em uma alíquota menor do que a aplicada os rendimento financeiros.
(A informação aqui prestada não tem o objetivo de responder a consultas jurídicas específicas que, por sua vez, deverão ser respondidas por profissional de confiança do interessado.)

 Marcelo Manhães de Almeida é advogado, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP e membro do Conpresp.