Vou me separar e moro em imóvel locado, o que devo fazer? 

Conforme redação do artigo 12 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), nos casos de separação do casal, seja separação de fato, divórcio ou dissolução de união estável, “a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel”.
Todavia, alguns cuidados devem ser tomados especialmente pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro que deixar o imóvel e possuir seu nome incluso no contrato na qualidade de locatário.
Em que pese a dicção do artigo 12 da Lei do Inquilinato prescrever que a locação nos casos de divórcio ou dissolução de união estável seguirá automaticamente com aquele que permanecer residindo no imóvel, o parágrafo primeiro deste artigo prescreve uma formalidade, a qual se não for observada poderá gerar dor de cabeça àquele que sair da residência do casal, o qual poderá ser compelido ao pagamento de alugueres e outros encargos contratuais em atraso que em tese, seriam de responsabilidade daquele que permaneceu no imóvel.
Conforme a redação do parágrafo primeiro do artigo 12 da Lei do Inquilinato, a separação do casal deverá ser comunicada por escrito ao locador e ao fiador do contrato caso essa seja a modalidade de fiança locatícia.
A necessidade de comunicação se dá em primeiro plano, pela obrigatoriedade de notificar o locador da “mudança” de locatário, com abertura da possibilidade do locador exigir novo fiador caso entenda que aquele que consta no contrato não atenderá os fins a que se destina.
A segunda vertente da comunicação se dá pela possibilidade do fiador se exonerar da fiança em razão da mudança do locatário, considerando a hipótese de fiança dada em caráter personalíssimo ao cônjuge que saiu da residência.
Devemos lembrar ainda que a necessidade de comunicação se dá nos casos em que ambos os cônjuges ou companheiros constem como locatários no contrato ou nas hipóteses em que o contrato esteja em nome de apenas um deles e aquele que permanecer no imóvel é justamente o que não figura como locatário no contrato.
Cumpre ainda esclarecer que a jurisprudência vem timidamente reconhecendo a ilegitimidade do cônjuge que deixa o imóvel para figurar no polo passivo de ações em que ocorre a cobrança de alugueres e encargos contratuais decorrentes do inadimplemento por parte daquele que ficou morando na residência do casal.
No entanto, a tese defendida se aplica em situações nas quais o Contrato de Locação não apresenta fiador, sob o entendimento de que a notificação expressa feita ao locador possui a finalidade exclusiva de oportunizar ao proprietário do imóvel a solicitação de nova garantia locatícia, ao passo que, inexistindo fiador no contrato, torna-se inexigível a notificação.
Entretanto, como dito, o entendimento vem sendo aplicado com certa timidez pelos Tribunais, de forma que a recomendação mais correta é a de notificar o locador em qualquer circunstância com a finalidade de evitar constrições e perda patrimonial em decorrência do inadimplemento das obrigações contratuais pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro.
Ocorrendo tais perdas patrimoniais pelo pagamento de alugueres e encargos que em regra eram de responsabilidade do ex-cônjuge ou companheiro, restará àquele que foi lesado tão somente o direito de regresso em ação autônoma com a finalidade de obter o ressarcimento de seu prejuízo.
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Wagner Luiz Domakosky

Advogado, Consultor Jurídico e Ghost Writer

 

 

 

O Locatário é obrigado a pagar reparo no imóvel sem ter feito Termo de Vistoria?

O Locatário é obrigado a pagar reparo no imóvel sem ter feito Termo de Vistoria?

By Helio Caetano -

16 de setembro de 2016


O Locatário é obrigado a pagar reparo no imóvel sem ter feito Termo de Vistoria?
Das obrigações do Locador mencionadas no Art. 22 da Lei do Inquilinato duas são obrigatórias: entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. Assim, caso não seja feito o Termo de Vistoria, descabe pretensão de cobrança de reparos no imóvel locado se não realizada vistoria inicial e final, com acompanhamento do locatário e de testemunha ou fiador. Orçamentos e documentos unilaterais apresentados pelo locador, posteriormente, ao Locatário, após a sua saída do imóvel são imprestáveis para o ressarcimento do pedido. Em caso de impasse basta pedir perícia judicial no imóvel. Certamente o inquilino pagará por aquilo que deu causa e o locador pelos vícios ou defeitos já existentes no imóvel.
Confira o que diz a jurisprudência:
LOCAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. VALOR DO ALUGUEL. O valor
do aluguel devido é aquele ajustado, expressamente, no contrato de locação, pelas partes, com os reajustes legais. Não comprovado o novo valor do aluguel que teria sido acertado verbalmente pelas partes.
REPAROS NO IMÓVEL. DOCUMENTOS UNILATERAIS. AUSÊNCIA DE VISTORIA INICIAL E FINAL. Descabe pretensão de cobrança de reparos no imóvel locado se não realizada vistoria inicial e final, com acompanhamento do locatário e do fiador.
Orçamentos e documentos unilaterais são imprestáveis para o ressarcimento do pedido. VERBA HONORÁRIA PARA O PROCURADOR DA APELANTE. A verba honorária não pode estar incluída na multa contratual devida. Esta possui natureza diversa daquela. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (APELAÇÃO CÍVEL Nº 70005516729, DÉCIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL, TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RS, RELATOR: RICARDO RAUPP RUSCHEL, JULGADO EM 10/09/2003) (Destaques).
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